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  • 开封房地产市场动态分析(2020.03.26-03.30)
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2020-03-31  /  浏览:1141 次  /  

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宏信证券  2020年第一季度开封房地产市场简述

  开封房地产市场4月市场预测

  顺河区东拓交通路网,主干道北至连霍,东至青年路

宏信证券  2020年第一季度开封房地产市场简述

宏信证券  受疫情影响,第一季度开封市场各大组团在售楼部关停后,都推出了优惠政策,以吸引前期观望的客户购买。在交易停滞近45天之后,在开发商以价换量的策略下,最终完成了开封市场久违的成交小高峰。

宏信证券  根据非官方数据调研,第一季度开封市场市场主流项目销售量预计在2200-2400套左右(非备案成交数据,含大定),市场销售额约在18-22个亿左右。从价格体系方面来说,其中,毛坯高层产品处于6100-6700元/㎡的约1200套左右,毛坯高层产品处于7200-7800元/㎡的约500套左右。与此同时,市场上进行团购(提前预售)的项目价格体系亦在6900-7500元/㎡之间。故,对于第一季度的开封市场来说,均价8000元/㎡以下,是毛坯高层产品呈现出的价格体系。在此前提下,精装高层产品,处于8000-8500元/㎡的价格体系区间内,亦相对好卖,第一季度市场成交量约在200-300套左右。

  具体到组团和单项目而言,头部房企集中的运粮河组团是市场上反应较为迅速的。

  如恒大,在2019年销售价的基础上,在2月4日率先上调房价1500-2000元/㎡,随后在2月18日前后执行全国性促销七五折,3月1日前后执行七八折,3月中旬前后对外公示销售价格。

宏信证券  如中南,启动双价格体系促销,小户型执行7200-7500元/㎡,大户型执行6500-6800元/㎡。以大户型产品为例,首访顶楼大户型表单价7288元/㎡,总价1061169万元。折后单价6733元/㎡,优惠后总价980532元。首付20%约为20万元,贷款额78万,30年月供4739元/月。进一步商谈可以再次优惠。也就是对于购房者来说,从看房到完成交易,优惠差可以达到600-800元/㎡。

宏信证券  如永威,首次加推少量特价房,促销幅度为优惠5万元/套。在高铁站区域,随着新项目的入市,在大户型高层产品和平价洋房的冲击下,区域的价格体系将迎来“颠覆性的认知”。这也就是很多购房者当下在打听的,区域内某项目在定向开发的基础上对市场进行销售时,在价格绝对优势的情况下,是否靠谱。

宏信证券  如绿城,50人团购享受八九折后7开头的房价,类似的操作,在区域内已有其他项目上演。

宏信证券  综上所述,从以上4个楼盘,大体可以得到两点结论:

宏信证券  其一,尽管相关政策已经给到了“正负零”拿预售,但对于开发商来说,新项目在抢工期的同时还必须同步抢客户。

宏信证券  其二,价格体系愈发的明朗,相较于去年同期确实也再次呈现了下跌的趋势,但同时也稳定在刚需毛坯高层产品7200-7800元/㎡的价格体系内。

宏信证券  综合来看,在新冠疫情的影响下,开封市场和往年一样,第一季度一如既往的呈现“冰与火”的状态。也就是说,持续封闭40余天的售楼部,对开封市场大多数楼盘并没有完全起到“负作用”。尤其是对于供给端的开发商来说,迎来了双重利好:其一是正负零拿预售证,其二是观望的客户再一次集中释放。

宏信证券  2020年4月开封房地产市场市场预测

  随着疫情持续减弱,各房企年度指标完成率也将促使在售项目进一步去库存。而对于新项目来说,在进一步赶工期(正负零拿预售证)的同时,也将推出多种定存,认筹等模式,锁定客户意向。在新项目入市以后,对于市场的影响,可能是:

宏信证券  其一,市场上真正火力全开的节点大概率是6月,多个新入市的项目将会在这一时期密集开盘。当然,不排除在当下市场的情况下,提前抢售。但纵使如此,新项目换签合同的节点也大概会从6月份进入高峰期。

宏信证券  其二,由于工程整体滞后,且多为毛坯高层产品,在价格体系上大概率维持在7200-7800元/㎡,部分房企直接定向团购6800元/㎡起。

宏信证券  其三,此轮入市的新项目,多为中小房企。在市场品牌影响力上相对于百强房企,影响力有限。故在与同区域项目竞争下,售价大概率持平或低于现有价格体系。

宏信证券  其四,此轮入市的新项目,主要供应大户型产品。在成交价方面,除永威外,其它在售项目的大户型成交价多在6800元/㎡左右(汴西新区)。

  其五,4月份通常都会公布当年的供地计划。通过该计划大致可判断:未来两年计划开发的新项目。市场上拟供应的新项目,主要对两部分人有参考作用,其一是改善客群,其二是东南区域的客群。对于今年来说,看点有两个,其一是除新区之外,东区,南区将会计划供应哪些地块?其二是今年供应地块中,是否会有租赁地块供应。

  其六,随着新房项目市场下行,将会进一步促使二手房价格下调。对于集英街至三大街区域在售的二手房项目来说,在一手房汴西湖供应量急剧增加且价格回调的前提下,下行趋势或更明显。而对于老旧小区,将会在改造后,呈现价格回升的趋势。

宏信证券  其七,4月市场热点项目或会包含:涧溪美景,北大项目,未来时代安泰嘉园,岚溪府,禹洲嘉誉府,亚新项目,绿城紫薇公馆。

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宏信证券  顺河区东拓交通路网,主干道北至连霍,东至青年路

  在顺河区最新公布的交通路网计划中,东西向主干道(工农路)从东昌路延伸到青年路,南北向重要道路东昌路延伸到复兴大道,宏达大道南北向分别连接铁路和连霍高速。

  具体为:宏达大道(新宋路-铁路),全长1.4公里,宏达大道(新曹路-连霍高速)全长3.8公里,东昌路(新曹路-复兴大道)全长2.84公里,汴京路(宏达大道-青年路)全长0.945公里。

  在城市框架拉伸的过程中,历来都是交通路网先行。对于此次的东区来说,可以理解为打破了多年东区的“边界线”工农路,进一步东拓至东昌路,宏达大道。如果用直线距离来说,则可以理解东区向东拉伸3.7公里。

  具体到道路延伸上,更多的侧重于东北区融合。即:东昌路和宏达大道向北拓展,与复习大道对接。对于复兴大道而言,目前东段和西段,隧道下穿汴西湖等工程都在进一步启动。

宏信证券  以西段来说,一大街到三大街,五大街到十二大街尚未打通。其中,五大街到十二大街主要服务于正在修建的开封体育中心,该项目的建设速度也大概率的决定复兴大道西段西延的速度。而对于东段来说,目前则是止步于劳动路。

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