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  • 开封房地产市场动态分析(2020.03.31-04.04)
  • 资讯类型:地产研习  /  发布时间:2020-04-06  /  浏览:1269 次  /  

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宏信证券  本次更新的内容主要包含两大部分,分为土地篇和市场篇。

  土地篇:

  2020年开封供地市场的热门地块

  划拨191亩,新建复兴小学、集英小学、海汇小学、西湖小学、教育小学

宏信证券  217亩工农路商住地块+鲁屯片区327亩安置房,万达或入住

  魏都路东延34亩划拨绿地(教堂,原南万达,纪念塔游园)

  70亩花生庄于良寨迁村并居商住地块+75亩安置房用地

  市场篇:

  1.6容积率揽月湾备案,汴西湖新增供应量达129万㎡

宏信证券  晖达推出工抵房,6800元/㎡回归开封主城区

  2020年开封首次:降价后,业主推到了售楼部的沙盘

  枫华内购70年产权公寓,价格约6500-7000元/㎡

  土地篇

  2020年开封土地供应计划,共计17220亩

  根据相关资料,2020年开封土地供应计划,共计17220亩。其中:商服用地约869亩;工矿仓储用地约1831亩;商住、住宅用地约5655亩;公共管理与公共服务用地约3760亩;交通运输用地约2585亩;安置房、保障房用地约2370亩;特殊用地约150亩。

  2020年开封供地市场的热门地块

  划拨191亩,新建复兴小学、集英小学、海汇小学、西湖小学、教育小学。

  复兴小学:复兴大道以南、金明大道以东;

宏信证券  集英小学:集英街以东、金耀路以南;

宏信证券  海汇小学:安顺路以南、八大街以西;

宏信证券  西湖小学:一大街以东,金耀路以北;

  教育小学:职教路以北、一大街以西。

宏信证券  217亩工农路商住地块+鲁屯片区327亩安置房,万达或入住

宏信证券  今年东区的供地主要集中在:工农路新曹路。

  其中,最先启动的应该是工农路以西、新曹路以北,约30亩地块。地块位置位于东苑小区北侧,公园世家东侧,曹门新城西侧地块。受容积率+限高影响,该地块产品基本上为多层小高层。这块地的优点是:洋房均价做到7500元/㎡,基本上可以保证开发利润。

宏信证券  该地块已有百强房企,省内知名品质房企,开封本土知名房企等多个企业进行多次前期调研,且已基本敲定合作意向。除该地块以外,今年东区供地的其它地块都位于工农路以东,新曹路以北。

  从目前来看,鲁屯的定位愈发明晰。

  首先,在最新的空间布局总体规划上,对东部鲁屯片区,南部陇海铁路以南片区,西部开港经济带片区3个区域,推进基础设施,配套设施及生态工程建设,增加城市建成区,布局高新产业和现代服务业。

宏信证券  其次,该区域已基本落定开封第二个万达广场。但不排除,东区万达会择址在原空分厂地块范围内。

  魏都路东延34亩划拨绿地(教堂,原南万达,纪念塔游园)

  主要包含:魏都路东延路南万达地块绿地(5亩),魏都路东延路南天主教堂地块绿地(4亩),魏都路东延与中山路交叉口东南角纪念塔(25亩)。

  尽管从目前来看,南万达已经流产。但从种种迹象来看,火车站区域已经进入实质性的提升改造阶段。而魏都路东延区域内的地块已经是净地,具备实质性的开发条件。

  70亩花生庄于良寨迁村并居商住地块+75亩安置房用地

宏信证券  花生庄于良寨地块主要由新惠负责,目前新惠已是开封经济技术开发区管理委员会出资的国有独资投融资平台企业。其中,控股公司之一包含:河南永威梅隆置业有限公司。

宏信证券  花生庄地块位于东临一大街,西临三大街,南邻站前路,北临北环快速路。规划总用地面积26.9公顷。

  市场篇

  1.6容积率揽月湾备案,汴西湖新增供应量达129万㎡

  汴西湖龙腹龙首区域的新增供应量已然达到129万㎡,主要包含:海马公馆二期约10万㎡,奥园约19万㎡,晖达约34万㎡,西湖华府14万㎡,岚溪府24万㎡,郑开橄榄城5期B区4万㎡,锦誉学府3.5万㎡,西湖半岛10万㎡,揽月湾10万㎡。

  在这些项目中,锦誉学府和揽月湾的共同之处是临近新建的小学。

宏信证券  如:锦誉学府位于二大街以西、安顺路以北,教投小学位于安顺路以北、二大街以东。星联揽月湾位于金耀路以北、一大街以东,西湖小学位于金耀路以北、一大街以东(揽月湾东侧)。

宏信证券  从容积率上来说,1.6的揽月湾成为区域内已新增项目的最低容积率。这也决定了该项目以多层洋房产品为主,在2020年主要和海马公馆形成竞争的格局。

  进一步来说,环汴西湖区域的洋房产品格局:

  其一、涧溪美景,晖达紫誉府预计在4月中旬后陆续对外开放售楼部,在六七月份对外开盘。

  其二、桃李春风一期预计在年中交房,未售房源将成为现房,加上西湖印象,海马公馆,区域内现房洋房体量预计会超过200套左右,销售价格体系在1.3-1.6万/㎡之间,部分项目送车位。

  而从开封洋房市场来看,其价格体系也相对明晰,大体上可分为:

宏信证券  品质洋房项目,1.3-1.5万/㎡;环汴西湖区域,中小开发商洋房项目,1.1-1.3万/㎡,送车位;复兴大道区域,8500-9300元/㎡;运粮湖区域,7500-8800元/㎡。

  从户型配比上看,大致比例约为(各项目实际占比不同):125㎡以下,约5%,130-135㎡,约49%,145-150㎡,约29%,160㎡以上约17%。

  晖达推出工抵房,6800元/㎡回归开封主城区

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  4月1日,二季度第一天,晖达温莎尚郡未售房源开始推出“工抵房”,销售价格体系约为6859-7512元/㎡,部分特价楼层(一楼和顶楼)6459元/㎡。

  对于购房者来说:

  其一、何为“工抵房”?工抵房是工程竣工以后,开发商因种种原因没有能力支付或者全额支付工程款,于是将房子折合成未付工程款的部分。对于此次晖达来说,如果对外打出的“工抵房”不是销售所需的噱头,那么对于购房者来说,则要谨慎购买。晖达此次推出的房源,交付时间预计在2022年底,也就是说需要将近三年的周期。也就是说:在强调“房价性比价”的时候,一定要留意交房时间。在此基础上,可以进一步考虑开发商品牌,物业,绿化景观,建筑品质等各项条件。

宏信证券  其二、如果仅是销售噱头,则意味着以6800元/㎡为标志意义的价格体系,再次回到主城区。在这个前提下,开封市场正在经历“价格为王”的销售去化周期,也就是说:房子销售的逻辑变成只要房价便宜就好卖。当越来越多的开发商认可这个逻辑的时候,开封市场的房价将不可避免的再次下降。

宏信证券  其三、再一次证明了:开封市场的购买力依然存在,尤其是房价回到7开头的时候。同时,此次晖达的降价销售对市场是有杀伤力的。且对于急于购房的客户来说,成交周期极短。举个例子来说,我的一个朋友看到了信息之后,立刻告知了他的朋友,在当天下午即交了定金。

  其四、和之前不同的是,此次价格体系主打的户型产品是125㎡左右。粗略的计算,145㎡按6800元/㎡计算,总价约100万,125㎡总价约85万。这也间接的反应了开封市场对于户型和总价的接纳能力。

  其五、区域内和晖达形成直接竞品的项目并不多,大体量的仅有星联芒果岚溪府,岚溪府相对于晖达的优势是临湖的位置。

宏信证券  2020年开封首次:降价后,业主推到了售楼部的沙盘

宏信证券  在开发商“断臂”(降房价)求生存的时刻,市场上易出现了相对过激的维权行为。

宏信证券  站在第三方和合同的角度上来说,涨价降价固然是市场行为。但站在已购房源的角度上来说,几乎同样的房源,完全一致的园林景观和物业服务,尤其是对于刚需购房者来说,心理不平衡是在所难免的。举个例子来说,我的一个朋友在2013年买首套婚房时,房价5200元/㎡,月薪2600元,月供2100元。而在他买房之后,开封市场持续了两年下跌,同期最便宜的房源低到3400元-4400元/㎡。

  如果你是旁观者,如果你不打算买房,你可以幸灾乐祸。但对于真正想买房的购房者来说,开发商对待房价的态度同样也会传导到项目建设过程中。具体来说:

  其一、粗略的来说,房价的成本主要包含土地成本,建设成本,融资成本,开发商预估利润四大部分。其中,土地成本是房价构成的固定项,融资成本看企业的综合能力,建设成本大多数情况是固定的,开发商预估利润也大多有定值。所以,当房价下跌时,企业能做的只有降低建设成本,降低融资成本和减少开发利润。在当下的市场环境下,融资成本反而会随着销售速度降速呈现进一步上涨的趋势。那么,对于开发商来说,能精细化管理的可想而知。

  其二、建设成本又包含桩基、钢筋、砼、砌体、抹灰、外墙、室内水电安装、屋面、门窗、烟道及公共部位装饰、地下室、电梯、室外配套、模板支撑脚手架、设计费、监理费、营销费等等。就像你去买东西,在价格体系范围内你可以选择中间值,最低值,也可以选择最高值。从理论上来说,都是合规的,但提供的产品肯定是有差别的。

宏信证券  其三、市场允许促销的存在,但大幅降价和促销是有区别的。

  其四、在开发商进行降价时,如果你想维权,从价格入手是很难得到大众舆论支持的。从价格维权,只会帮助开发商卖更多的房,因为后来的购房者会觉得买到了便宜。

宏信证券  其五、打砸售楼部沙盘是违法行为。

  对于开发商来说,2020年首次价格维权比往年来的更早。

  无论品牌多大,业主都是最宝贵的财富。尤其是对初入开封市场的百强开发商,假如接二连三都以傲慢对待开封的购房者,你看那西湖边、中意湖后,卖不动的房子还少吗?

  枫华内购70年产权公寓,价格约6500-7000元/㎡

  4月1日起,枫华之家主要对枫华内部员工推售,价格体系约为6500-7000元/㎡。

宏信证券  该项目虽然是70年住宅产权,但由于无燃气,所以更多的还是公寓产品,户型比例侧重于两个极端,即40㎡,80-133㎡,180㎡。

  从现金流上说,3月下旬起,复兴大道某项目工地门口出现人群聚集和挂条幅现象,一定程度上说明了在资金层面需要和施工单位进一步沟通。而对于今年的枫华来说,重心项目应该是西湖半岛的高层大户型产品,临湖的洋房和别墅,但对于市场层面的影响则要看金明府的刚需高层产品。


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